부동산 경매 임차인 권리분석(대항력, 우선변제권)

임차인 권리분석

부동산 경매 임차인 권리분석(대항력, 우선변제권)

오늘은 주택임대차 보호법 내용의 핵심이라고 할 수 있는 대항력에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대항력은 임차인의 주거안정과 보증금을 지켜주는 임차인에게 있 어서는 매우 강력한 방패같은 존재입니다. 임대차한 주택이 매매, 경매등의 이유로 제3자에게 소유권이 변경죌지라도 양수인에게 대항할 수 있는 힘입니다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.  <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.  <신설 2013. 8. 13.>

대항력의 성립요건

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 계약 후 실제로 주택에 인도(점유)하고 있으며, 접인신고를 반드시 해야합니다. 대항력은 접입신고를 한 날에 발생하는 것이 아니라 다음날 0시(익일0시)부터 발생하는데요. 예를 들어 1월 1일에 했다면 1일 후인 1월 2일 오전 0시부터 대향력을 갖추게 됩니다. 두가지 요건이 계속 유지되어야 대항력을 주장 할 수 있어요

이 대항력이 생기게 되면 집주인이 집을 다른 사람에게 팔아 집주인이 바뀌게 되더라도 임차인은 남은 계약기간동안은 임차인을 집에 머물 권리가 있습니다.

 

부동산 경매에 있어말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 날찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에데 대항할 수 없습니다. 따라서 대항력 요건을 갖추었으나 선순위가 아닌 임차인은 이를 대비하여 반드시 확정일자를 받아서 우선변제권을 확보해 두는 것이 좋습니다.

 

배당을 받기 위해서 우선변제권 확보가 중요!!

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.  <개정 2013. 8. 13.>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  <개정 2013. 8. 13.>

우선변제권이 확보되면, 경매절차에서 배당에 참여하여 배당금을 받을 때, 이 때 후순위의 다른 권리자들보다 우선해서 배당금을 받을 수 있습니다. 보통 전입신고를 하면서 확정일자까지 함께 받는데 우선변제권은 그다음 날 부터 얻게 된다.(접입신고일과 확정일자 받은 날 중에서 더 늦은 날짜 기준)

 

우선변제권을 확보하기 위해서는 1)대항력을 갖춰야 할 뿐 아니라 2)확정일자도 반드시 받아야 합니다. 그리고 경매 절차에서 배당을 받기 위해서는 3)배당요구 종기일까지 대항력을 유지하하고 4)배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 해야합니다.