부동산 경매 권리분석 쉽게 하는 법

부동산 경매 권리분석

부동산 경매 권리분석 쉽게 하는 법

등기부등본 보는 법

부동산에 관한 권리관계를 알리기 위한 국가에서 만든 공적 장부

대한민국 민법에서는 토지와 건물을 별개로 취급하여 별개의 부동산으로 취급한다. 그러므로 토지등기부와 건물등기부를 따로 두고 있다.

 

표제부는 부동산의 주소, 지목 면적, 그리고 건물의 구조 등이 기재되어 있어 외형적인 부분을 파악할 수 있다.

갑구에는 소유권에 관련된 변동 사항 또는 권리관계의 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 기입등기 등의 권리관계에 영향을 미치는 내용들도 기재된다.

을구에서는 소유권 외 권리(저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권, 질권)의 설정 및 변경사항을 볼 수 있다.

권리분석 순서

권리분석은 크게 네 단계로 구분할 수 있다. 첫 번째는 말소기준권리를 찾는 것이고. 두 번째는 등기부상 인수되는 권리를 찾는 것이다. 그리고 세 번째로는 점유자(소유자or임차인) 권리를 분석하고, 네 번째로 가장 중요한 매각물건명세서에서 인수 조건을 확인하고, 마지막으로 배당 확인순으로 이루어진다. 이러한 과정을 통해 매각 후 낙찰자에게 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 무엇인 지를 파악 가능하다.

말소기준권리 찾기

등기부등본상의 갑구와 을구에 있는 내용을 접수일자 순으로 나열한다. 같은 접수일자의 경우 접수번호 기준으로 나열한다. 이렇게 순서대로 나열한 권리 중에서 가장 앞선 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매 신청)이 말소기준권리가 된다. 말소기준권리는 말 그대로 말소에 기준이 되는 권리이며, 말소기준권리를 포함하여 이후에 설정된 모든 것들은 소멸된다.

등기부등본상 인수 권리 찾기

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기. 경매기입등기. 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구 한 선수위전세권)과 같은 말소기준권리를 포함하여 그 이후에 설정된 모든 권리들은 매각으로 소멸된다

 

배당 요구하지 않은 선순위전세권, 건물 철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리이다.

말소기준권리 보다 빠른 권리는 인수이고, 말소기준권리보다 후순위지만 인수되는 예외적인 권리는 주의해야 한다.

 

임차인 권리분석

[대항력]

주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.  <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.  <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.  <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.  <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.  <개정 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.]

대항력은 임대차한 주택이 매매, 경매 등의 이유로 제3자에게 소유권이 변경될지라도 양수인에게 대항할 수 있는 힘이다. 요건은 주택의 인도(점유), 전입신고(그 다음 날 0시 부터 대향력 발생) 두 가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수 되고 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.

 

[우선변제권]

주택임대차보호법
제3조의2(보증금의 회수) 
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.  <개정 2013. 8. 13.> 
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  <개정 2013. 8. 13.>

확정일자를 받을 날부터 권리 순서에 따라 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리이다

우선변제권 취득 요건은 대항력을 갖추고 임대차계약서에 ‘확정일자'받아야 한다. 전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을 기준으로  우선변제권이 생긴다. 그리고 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하고 배당요구를 신청해야지 배당을 받을 수 있다.

 

[최우선변제권]

주택임대차보호법
제8조(보증금 중 일정액의 보호) 
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. 
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. 
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.  <개정 2009. 5. 8.> [전문개정 2008. 3. 21.]

소액 보증금 범위 안에 해당되면 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 배당받을 수 있는 권리이다. 최우선변제권 취득 요건은 경매기입등기 전에 대항력을 갖추고, 임차보증금이 소액보증금에 해당되며 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청해야 한다.(종기일까지 대항력 유지)

소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.

 

출처 : 대법원 인터넷등기소

여기서 주의할 점은 임대차 계약일이 아닌 담보물권 설정 일자 기준으로 나누고 지역별로 구분하는 것이다. 그리고 최우선변제금액은 낙찰가의 1/2 범위를 넘지 못한다. 예를 들어 최우선변제금액이 2천만 원인데 낙찰가가 3천만 원이라면 낙찰가의 절반인 1천5백만 원만 최우선변제받을 수 있다.