부동산 경매 입찰가(낙찰가) 쉽게 산정하는 방법

 

부동산 경매에서 무작정 입찰가를 적어내다간 크게 후회할 수 있으므로 충분한 입찰가 검토가 이루어져야 합니다. 수익을 계산하기 위해서는 매도하기까지 드는 비용이 얼마인지 잘 확인하시고 경매 입찰하시기 바랍니다. 입찰가를 산정할 때 낙찰 확률은 낮지만 수익을 많이 내기 위해 입찰가를 높게 쓸 것인가 아니면 수익은 조금 낮더라도 낙찰에 초점을 맞추어 입찰가를 조금 올려서 쓸 것인가로 많은 고민을 하게 됩니다. 

 

경매로 부동산을 구매하는 이유는 저렴하게 구매해 수익을 내기 위해서입니다. 경매 낙찰이 목표가 되어서는 안 됩니다. 하지만 계속 폐찰을 하다 보면 "입찰 가격을 너무 낮게 정했나?" 라는 생각이 들면서 수익이 거의 나지 않는 선까지 가격을 높이거나 "일단 낙찰을 한 번이라도 받아보자!!"라는 조급함에 입찰가를 터무니없게 높게 책정해서 낙찰받는 경우가 있습니다. 높은 가격에 낙찰받게 되면 모든 것이 힘들어질 수 있습니다. 수익을 내기 위해서 명도비나 수리비는 줄이고 매도 가격은 높여야 하므로 거래하는 것도 무척 어려워집니다. 조급해하지 말고 입찰가를 잘 산정해서 꾸준히 경매에 참여하다 보면 분명히 수익을 낼 수 있을 것입니다. 그러면 입찰가 산정 시 고려해야 수익률 계산법에 대해 한번 알아보겠습니다.

수익률 계산법 = 연 수익 / 실 투자금

연 수익  = 연 임대수익 - 연 이자

 

EX)

월세 : 300/25

연 임대수익 = 25 X 12 = 300만 원

 

대출금 : 2500만 원(80%)

연 이자 = 2500 X 0.04 = 100만 원

연 수익 =  300 - 100 = 200만 원

[실 투자금 = 낙찰가 - 대출금 - 임대보증금 + 취득세 + 법무비 + 명도비 + 수리비 + 중개수수료]

 

대출금은 첫 투자의 경우 낙찰가 80%, 감정가에 70% 정도 대출이 가능하며,  두 금액 중에 낮은 금액으로 대출이 나옵니다.

두 번째, 세 번째도 낙찰가 80% 감정가 60%에서 낮은 금액으로 대출 가능합니다.(투기과열지구는 입찰가 50%이하로 대출이 나온다고 생각)

 

임대보증금은 각 지역별 최우선변제권 소액 임차보증금만큼은 받을 수 있습니다.(임차인 입장에서 보증금 회수가 가능하기에 안심)

 

취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과되는데. 그 금액은 부동산의 가격과 면적에 따라 다르다. 6억 이하 85제곱미터 이하의 경우 낙찰받은 금액에 1.1%로 계산하면 됩니다.

 

법무비는 낙찰받은 부동산의 소유권 이전등기 업무를 법무사에 의뢰할 경우 수수료가 발생한다. 투자자의 입장에서는 구체적인 계산 방법은 머리가 아프므로 보통 경매 낙찰가에 0.5% 이하로 계산하면 됩니다.

 

명도비(이사비)의 상한선은 강제집행 비용으로 산정한다. 강제 집행비 보다 이사비를 더 지불할 바에야 그냥 강제집행을 하는 게 낫다. 보통 강제 집행비는 평당 10만으로 계산하면 편하다. 예를 들어 25평의 경우 250만 원이 책정됩니다.

 

수리비(인테리어)는 실면적 25평 84 제곱의 올수리의 경우 최대 1500만 원을 넘기지 않는 것이 좋습니다. 실면적 18평형 59제곱미터의 경우는 최대 1000만 원을 넘기지 않는 것이 좋습니다. 셀프 인테리어는 너무 힘들어서 비추입니다.

 

중개수수료

 

입찰가 산정 시 위에 비용을 하나하나 정확하게 따진 상태로 비용을 계산하고 할 줄 아셔야 합니다. 요즘에는 부동산 투자 수익률을 계산해 주는 스마트폰 앱도 다양하게 있으므로 효율적으로 이용해 보세요 ^^