최우선변제권
최우선변제권은 보증금이 소액인임차인이 경매사건의 배당절차에서 다른 채권자보다 최우선 하여 보증금 중 일정 금액을 먼저 배당받을 수 있도록 한 권리입니다. 사회적 약자인 주택 임차인을 보호하기 위한 제도로 확정일자를 받지 않아도 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있습니다. 물론 소액임차인이라고 해서 모든 금액을 다 변제해줄 수는 없으며, 몇 가지의 요건들을 충족해야만 합니다. 그 몇 가지 요건 사항들을 아래와 같습니다.
최우선변제권 확보 요건
1. 경매개시결정등기 이전에 전입해야 합니다.
2. 보증금의 액수가 주택임대차보호법에서 정한 일정액 이하의 소액이어야 합니다.
3. 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 하고, 대항요건을 유지해야 합니다. (정상적인 임차인 확인 및 근저당권자 손해 방지)
소액임차보증김 기준 표
대항력을 갖춘 소액임차인이 최우선변제를 받기 위한 보증금의 범위와 최우선변제금액의 한도는 주택임대차보호법에서 정하고 있는데요 여기서 주의해야 할 점은 소액의 기준점입니다. 이는 경매개시 시점이 아닌 부동산의 담보 물권 설정 일자를 기준으로 나누고 다시 지역별로 구분하고 있습니다. 즉 해당 임차인이 언제 전입했느냐를 따지는 것이 아니라 해당 부동산의 최초 물권 설정일(최초 근저당 날짜)을 기준으로 삼다는 다는 것입니다. 그리고 낙찰가의 1/2 한도 내에서만 보호해줍니다. 예를 들어 최우선변제금액이 3,700만 원인데 낙찰가가 4천만 원이라면 임차인은 낙찰가의 절반인 2천만 원만 돌려받을 수 있습니다.
최우선변제권 적용 사례
지역 : 서울특별시
2014.04.28 근저당 3000만 원
2016.06.05 전입+확정(배당요구함) 5000만 원
2017.05.31 임의경매
전입일이 아닌 근저당 날짜 기준으로 보면 2014년 서울입니다. 이때는 9,500만 원에 2,500원까지 가능합니다. 9,500만 원을 다 배당으로 주는 것이 아니라 2,500만 원을 최우선변제해준다는 의미입니다.
임차인의 보증금은 5,000만 원으로 9,500만 원 이하이므로 소액임차인에 해당됩니다. 경매 기입등기 이전에 대항력을 갖추고 배당요구를 하였으므로 최우선변제권을 얻게 되어 3,200만 원을 가장 먼저 변제받고 나머지는 금액은 낙찰가에 따라 변제받는 금액이 달라집니다.
마무리
낙찰자 입장에서 임차인아 배당금을 얼마나 받아 가는지는 중요하지만 투자자 입장에서 나머지 배당금은 크게 중요하지 않습니다. 임차인이 얼마를 변제받을 수 있느냐에 따라 명도의 난도가 달라지기 때문에 최우선변제권은 반드시 파악해야 합니다.
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